《關于印發道真自治縣農村宅基地管理暫行辦法的通知》的解讀
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《關于印發道真自治縣農村宅基地管理暫行辦法的通知》的解讀

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一、《通知》制定背景

為進一步規范全縣農村宅基地管理,落實部門和鄉(鎮、街道)管理責任,有序推進村莊規劃和新農村建設,依法保護農民群眾合法權益,促進鄉村全面振興,根據《土地管理法》、《農村土地承包法》、《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔20196?)、《貴州省人民政府關于做好村莊規劃加強農民建房和宅基地管理促進新農村建設的意見》(府發〔201724?)和《貴州省人民政府辦公廳關于印發貴州省加強農村宅基地管理的實施意見、貴州省加強農村住房規劃建設管理的實施意見的通知》(黔府辦發〔201765?)精神。

二、《通知》中的《辦法》的適用范圍

????道真自治縣行政區域內(縣城城鎮規劃區除外)農村宅基地的規劃、選址、用地管理、審批、服務和監督等,適用本辦法。

???三、《通知》中的名詞解釋

???本辦法所稱農村宅基地是指農村村民用作住宅基地而占有、利用本村集體土地新建、改建、擴建自用住房的行為。農村村民是指依法取得本集體經濟組織所在地農業戶口,是本集體經濟組織成員,且在本集體經濟組織區域內生產生活的人。

四、《通知》中的責任主體

?? 鄉(鎮)人民政府、街道辦事處是本行政區域內農村宅基地管理的責任主體,負責農村宅基地的審核批準和日常監管工作。鄉()人民政府、街道辦事處應當切實履行屬地責任,優化審批流程,提高審批效率,加強事中事后監管,組織做好農村宅基地審批、建房規劃許可、糾紛仲裁管理等有關工作,為農民群眾提供便捷高效的服務。各鄉()人民政府、街道辦事處應設立宅基地管理便民服務窗口,鄉(鎮、街道)農業服務中心確保1-2?名干部專門從事農村宅基地管理工作。縣農業農村局負責農村宅基地改革和管理工作,指導各鄉(鎮)人民政府、街道辦事處建立宅基地分配、使用、流轉、巡查監管等工作制度;完善宅基地用地標準;指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用;組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查,及時將農民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門;參與編制國土空間規劃和村莊規劃。縣自然資源局負責國土空間規劃、土地利用計劃、不動產登記發證等工作,在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局,滿足合理的宅基地需求,依法辦理農村集中建房點、安置點、村民住宅的農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。督促指導鄉(鎮)人民政府、街道辦事處加強規劃編制和管理工作。縣交通運輸局、縣文體旅游局、市生態環境局道真分局、縣住建局、縣水務局、縣林業局、大沙河國家級自然保護區管理局、道真供電局等部門按照各自職責協助做好農村宅基地審批和建房管理等工作。縣財政局負責農村宅基地改革和管理工作經費保障。縣公安局、司法局等部門要加強農村宅基地管理的法律法規宣傳和服務工作,配合鄉(鎮)人民政府、街道辦事處和相關部門做好農村宅基地管理工作。縣綜合行政執法局要依法查處、嚴厲打擊各類違法占地、違法建房行為。村(居)支兩委應積極宣傳有關農村集體土地規劃、使用等法律法規和文件精神,充分利用廣播、電視、報刊、網絡等媒體,以“院壩會”、宣傳欄、標語等群眾喜聞樂見的方式,廣泛宣傳村莊規劃、村土地利用規劃、農民建房和宅基地管理的政策法規等。加強對轄區內村民宅基地用地的監管;加強巡查,發現違法違規占用土地建設宅基地苗頭,應進行勸導,及時做好化解工作;發現違法違規建房行為,應立即制止,并向所在鄉(鎮)人民政府或街道辦事處報告。每個行政村(居)至少明確 1 名協管員,負責本村(居)農村宅基地管理工作。

????五、《通知》中明確的申請條件及不予批準申請的條件:?

1.無宅基地的;

2.因分戶,原有宅基地不能解決建房居住的;

3.原有宅基地面積尚未達到限額標準,新建、改建、擴建需增加宅基地用地面積的;

4.按照村鎮規劃調整宅基地或項目建設占用原有宅基地且未實施安置,需易地新建的;

5.原有住房因自然災害等原因滅失或住房處在易發自然災害區域,需易地新建的;

6.村民住宅納入文物保護或水源保護地需要遷建的;

7.原有住房屬危險住房,需原址拆建的;

8.夫妻一方屬本集體經濟組織成員,另一方是國家工作人員,在農村居住且有合法的宅基地和房屋,同時又未在城鎮購買商品房和享受保障性住房,原有住房已無法居住的,可在原址改建;

9.第二輪土地延包中劃地人口或其子女因政策性農轉非,未在國家機關、企事業單位上班(或退休),且未享受保障性住房的,與符合建房條件的本集體經濟組織成員同等對待;

10.其它符合相關法律法規規定的。

?? 有下列情形之一的,一律不得批準農村宅基地用地:

1.宅基地選址不符合鄉(鎮、街道)土地利用總體規劃、村土地利用規劃、鎮總體規劃、鄉規劃、村莊規劃(含 30 戶以上農村居民點規劃)的;

2.不符合“一戶一宅”規定或宅基地用地限額規定的;

3.將宅基地或宅基地上房屋出賣、出租、贈與他人或者以其它形式轉讓住房后再申請宅基地的;

4.申請另行選址新建住房,未簽訂農村宅基地使用承諾書的;

5.宅基地選址在實施過增減掛鉤、土地整理項目范圍內的;

6.原有住宅被征收,已補償安置的;

7.實施增減掛鉤,獲得安置補償費用并簽訂自愿放棄宅基地承諾書的;

8.申請的宅基地屬于自然保護區、飲用水源保護區、文物保護區、生態保護紅線等禁止建設的區域。申請的宅基地低于歷史最高洪水位,距離河岸不足 30 米的;申請的宅基地距離水庫大壩兩端少于 50 米的,壩址下游少于 200米的;申請的宅基地距離渠道邊墻外延少于 10 米的。申請的宅基地與高壓輸電線路設施距離,1-10 千伏少于 5米的;35-110 千伏少于 10 米的;220 千伏少于 15 米的;500 千伏少于 30 米的;超過 500 千伏的,需專題論證。申請的宅基地與公路設施距離,國道少于 20 米的;省道少于 15 米的;縣道少于 10 米的;鄉、村道少于 5 米的;高速公路(含匝道)從公路用地外緣起向外的距離少于 30 米的。

9.申請的宅基地屬于電力設施保護區域內、公路建設控制區和已納入規劃實施的重大工程范圍內的。

10.不符合相關法律法規和政策規定的。

??? 農村村民分戶申請宅基地必須同時符合下列條件:

1.屬本集體經濟組織成員,是第二輪土地延包(劃地人口)的農村村民或其子女家庭,且戶口屬本村(居)本組的;

2.同戶(以戶口簿為依據)居住人口中有兩個以上(含兩個)達到法定結婚年齡且結婚成家,人均住房面積不足 30 平方米,確需另立門戶建房的;

3.結婚分戶的,父母必須和符合建房條件的其中一個子女家庭共宅;

4.未享受過其它住房保障政策。

 農村村民申請辦理宅基地用地審批手續時,村(社區)集體經濟組織或村(居)民委員會應向鄉(鎮、街道)便民服務窗口報送以下申報材料:

1.農村宅基地和建房(規劃許可)申請表(申請人提供);

2.農村宅基地使用承諾書(申請人提供);

3.家庭戶口簿復印件和戶主及申請人身份證復印件(申請人提供、出示原件);

4.婚姻狀況證明材料(申請人提供);

5.對另行選址建房申請使用宅基地的,需提供與村集體經濟組織或村民委員會簽訂的退出現有宅基地協議。

六、《通知》明確的審批方式。

按照“農戶申請、村級審查、鄉(鎮、街道)審批、縣管轉用”的審批模式,由各鄉(鎮、街道)負責本轄區內農村宅基地審批工作,報縣農業農村局、縣自然資源局、縣綜合執法局備案,涉及農用地轉用的報縣自然資源局辦理農用地

轉用審批手續。

七、《通知》中規定的審批標準

1.農村村民建房申請使用宅基地用地,其面積不得超過以下標準:每戶審批建房占地面積嚴格控制在 120 平方米內、建筑面積控制在 240 平方米以內,按二層加坡屋頂建設,坡屋頂屋脊高度不得超過 2.1 米;畜圈占地面積控制在 35 平方米內。列入“四在農家·美麗鄉村”示范點、精品點及風景區周邊的旅游村寨等區域的農村住房建設,經鄉(鎮)人民政府、街道辦事處批準,每戶占地面積不得超過 200 平方米,建筑面積不得超過 400 平方米,按二層加坡屋頂建設,坡屋頂屋脊高度不得超過2.1 米。在旅游規劃區內申請建房,建筑面積超過 400 平方米或超層數(三層及以上,不含坡屋頂)建設的,須報經縣人民政府批準。宅基地獲得批準后,必須按照道真自治縣人民政府確定的農村住房建設通用圖集進行建設,需滿足生產生活功能,同時按標準建好戶用衛生廁所。

? 2.宅基地面積計算。

? (1)建筑物和構筑物以墻外包為界,接拼的以墻中或柱中為界;

? (2)挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積。

八、《通知》中明確的審批程序

1.申請。農村村民建房需要使用宅基地的,以戶為單位向所在村民小組提出使用宅基地和建房書面申請,填寫《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》、簽訂《農村宅基地使用承諾書》。村民小組收到申請后召開村民小組會議討論,并將其申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數、層高、面積等情況進行核實,并征求擬申請宅基地相鄰權利人的意見,簽署意見后送村(社區)集體經濟組織或村(居)民委員會。

2.公示。村(居)民委員會收到村民申請后,應及時對申請資料進行現場核實,并將申請人的申請內容在本集體經濟組織或村民小組進行公示,公示時間為 7 日。

3.上報。對符合申請宅基地條件并經公示無異議或異議不成立的,由村(居)民委員會在《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》上簽署意見,連同申請人提交的其他相關材料一并報送鄉(鎮、街道)農業服務中心。

4.聯合審核。鄉(鎮、街道)農業服務中心對申請資料初審后報鄉(鎮)人民政府、街道辦事處,鄉(鎮)人民政府、街道辦事處在 10 個工作日之內,組織農業、自然資源、村鎮建設、林業、交通、供電、水務等相關部門進行聯合審核。農業服務中心負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村(居)審核公示等,并綜合各有關部門意見提出審批建議。自然資源所負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求,核發《鄉村建設規劃許可證》。涉及村鎮建設、林業、水利、供電、交通等部門的,按各自職責對擬用地是否符合相關行業規定進行審查。對符合條件的,由鄉(鎮)人民政府、街道辦事處組織鄉(鎮)自然資源所等相關部門到實地踏勘并繪制宅基地宗地草圖;各有關職能部門在申請表中簽署明確意見并加蓋部門公章,完善《農村宅基地和建房(規劃許可)審批表》。

5.集中審查。鄉(鎮)人民政府、街道辦事處負責組織鄉鎮農業、自然資源、村鎮建設、涉及村(居)委、林業、交通、電力等相關部門負責人召開農村宅基地審批專題會議,并形成詳實的會審紀要。

6.審批。鄉(鎮)人民政府、街道辦事處在 5 個工作日內對宅基地建房進行審批,核發《農村宅基地批準書》。

九、《通知》明確的審批責任

鄉(鎮)人民政府、街道辦事處承擔宅基地用地的審批權及管理職能,嚴格執行農村宅基地建房用地標準,規范審批流程,落實審批“四公開”制度,做到審批程序、申請條件、申請人名單、審批結果公開;落實宅基地建房“三到場”制度,在宅基地審批過程中,鄉(鎮)農業服務中心、村建設服務中心、自然資源所、村(居)委、交通、電力、林業、水務等單位要做到“三到場”。即:受理宅基地和建房(規劃許可)申請后,要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃、是否符合相關行業規定等;宅基地經依法批準后,農業服務中心、自然資源所、村(居)民委員會要到現場進行開工查驗,實地丈量批放宅基地,確定建房位置;農戶建房完工后,應當通過村(居)委會向鄉(鎮)人民政府、街道辦事處提出竣工驗收書面申請,鄉(鎮)人民政府、街道辦事處組織相關部門現場進行驗收,實地檢查農戶是否按照批準的面積、四至、規劃要求使用土地,是否按照縣人民政府確定的農村住房建設通用圖集進行建設,功能是否齊全,是否按標準建好戶用衛生廁所。驗收合格的,填寫完善《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。通過驗收的農戶,可向縣級自然資源部門申請辦理不動產登記。申請不動產登記時,應提交《農村宅基地用地批準書》、房屋竣工驗收材料、土地房屋測繪成果等相關資料。對涉及另行選址新建住宅的,應按規定注銷原宅基地產權登記后,方可申請新宅基地不動產登記。


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